{"id":150615,"date":"2022-12-22T21:28:33","date_gmt":"2022-12-23T00:28:33","guid":{"rendered":"https:\/\/tierramarillano.cl\/?p=150615"},"modified":"2022-12-22T21:28:33","modified_gmt":"2022-12-23T00:28:33","slug":"inflacion-y-arriendos-todo-lo-que-sube-tiene-que-bajar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/2022\/12\/22\/inflacion-y-arriendos-todo-lo-que-sube-tiene-que-bajar\/","title":{"rendered":"Inflaci\u00f3n y arriendos: \u00bftodo lo que sube tiene que bajar?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Enrique Sotz<\/strong><\/p>\n<p><strong>CEO de RentApp<\/strong><\/p>\n<p>El 9 de diciembre, el INE dio a conocer el IPC de noviembre que tuvo una variaci\u00f3n de 1,00%, acumulando un 12,5% en lo que va del a\u00f1o y un alza de 13,3% en doce meses. Si miramos el bolet\u00edn de este \u00edndice publicado en el sitio web del INE, podremos ver que las principales alzas est\u00e1n en alimentos, bebidas no alcoh\u00f3licas, seguido por bebidas alcoh\u00f3licas y luego bienes y servicios diversos. Dado lo anterior, cabe preguntar \u00bfc\u00f3mo impacta en el mercado inmobiliario y espec\u00edficamente en los arriendos de inmuebles residenciales esta variaci\u00f3n de IPC? Para responder esta pregunta, se debe saber que el alza de este indicador avanz\u00f3 en un a\u00f1o, el equivalente a la inflaci\u00f3n que se da entre tres a cuatro a\u00f1os. Si miramos la variaci\u00f3n de los \u00faltimos dos a\u00f1os, \u00e9sta vari\u00f3 m\u00e1s de lo que lo hab\u00eda hecho en seis a\u00f1os anteriores (es decir, variaci\u00f3n 2022-2020 fue mayor a la variaci\u00f3n 2020-2014).<\/p>\n<p>Pensemos ahora en una persona que tiene un departamento para renta. Es decir, que lo adquiri\u00f3 con un fin de ahorro\/inversi\u00f3n y no para vivir. Los invito a hacer un ejercicio con datos de 2020 y de 2022: en diciembre de 2020, un departamento de 3.000 UF equival\u00eda a $87.000.000 aprox. Donde podr\u00edamos suponer que el arriendo (asumiendo\u00a0un 5% de rendimiento del activo) rondaba los $360.000. Si el inversionista pagaba un 20% de pie, con una tasa de 3% a 25 a\u00f1os, deb\u00eda\u00a0poner un pie de alrededor de $17,5mm y pagar\u00eda un dividendo a 25 a\u00f1os de $345.000, lo que se traducir\u00eda en que el precio del arriendo ser\u00eda bastante similar al del dividendo.<\/p>\n<p>Lo que sucede hoy es que esa propiedad est\u00e1 publicada en las mismas 3.000 UF -o incluso m\u00e1s-, que equivale a $105.000.000. Asumiendo que mantiene un 5% de rendimiento, el arriendo es de $440.000. Actualmente, los bancos ya no ofrecen las mismas condiciones, y si bien el pie puede ser el 20%, las tasas son m\u00e1s cercanas a un 4% y probablemente el plazo sea m\u00e1s bien de 20 a\u00f1os promedio, resultando un dividendo esperado de $530.000. En otras palabras, el dividendo se aleja del valor del arriendo, aun conservando el rendimiento del activo o &#8220;Cap Rate&#8221;.<\/p>\n<p>Lo anterior, nos muestra una tendencia que se ha visto de forma progresiva, donde es cada vez m\u00e1s dif\u00edcil que los valores de las cuotas hipotecarias sean cubiertas por el canon de arriendo, sobre todo porque quienes pagan las cuotas del arriendo, no han visto que sus ingresos suban en proporci\u00f3n a la inflaci\u00f3n. Es decir, es un mercado que hoy es muy sensible al precio y al ajuste inflacionario.<\/p>\n<p>De esta manera, se muestra que quiz\u00e1s lo importante es ir manejando las manijas del reloj de a poco en t\u00e9rminos de alzas en los precios de los arriendos y valorar m\u00e1s el buen comportamiento de pago, la mantenci\u00f3n de las propiedades arrendadas y la oportuna liquidaci\u00f3n de las cuentas y gastos comunes en el caso de departamentos y\/o condominios. Entonces, es bueno entender que, en tiempos de mayor volatilidad y cambios, probablemente la seguridad vale m\u00e1s que exigir mayor rentabilidad, porque no olvidemos que es mejor un departamento vac\u00edo que mal arrendado.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;    \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Enrique Sotz CEO de RentApp El 9 de diciembre, el INE dio a conocer el IPC de noviembre que tuvo una variaci\u00f3n de 1,00%, acumulando un 12,5% en lo que va del a\u00f1o y un alza de 13,3% en doce meses. Si miramos el bolet\u00edn de este \u00edndice publicado en el sitio web del INE, [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":150616,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-150615","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-columna-opinion"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/150615","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=150615"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/150615\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/media\/150616"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=150615"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=150615"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/tierramarillano.cl\/newweb\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=150615"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}