Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
El sector inmobiliario chileno experimentó un auge de ventas durante el primer semestre de 2024, impulsado principalmente por las agresivas estrategias de liquidación de las inmobiliarias. Estas empresas, cargadas con un stock acumulado de aproximadamente 100.000 unidades, optaron por ofrecer condiciones preferenciales y rebajas significativas a los compradores, con el objetivo de deshacerse de sus inventarios y evitar los crecientes costos financieros y operativos.
Sin embargo, este aparente dinamismo en las ventas no es más que una ilusión, una foto temporal que oculta una realidad mucho más compleja para el futuro del sector.
Los proyectos inmobiliarios que se están vendiendo actualmente fueron concebidos y planificados hace 4 o 5 años, cuando los costos de construcción eran sustancialmente más bajos. Por ende, podemos decir que los nuevos proyectos que se avecinan enfrentarán aumentos considerables, estimados en, al menos, un 15% sobre los precios actuales.
Este incremento se debe a varios factores convergentes. En primer lugar, los costos de mano de obra, terrenos, logística y materiales de construcción, han experimentado alzas significativas. Además, la inflación desatada por los retiros de fondos previsionales, han presionado al alza los precios. En consecuencia, las inmobiliarias se verán obligadas a trasladar estos mayores costos a los precios de las nuevas viviendas, haciéndolas cada vez menos accesibles para una gran parte de la población.
Otro factor a considerar, es la drástica caída en los permisos de edificación, que en algunas ciudades han disminuido hasta un tercio de los niveles registrados en los últimos 10 años. Esta disminución en la oferta futura, combinada con una demanda sostenida de viviendas debido al déficit habitacional existente en el país, vaticina un escenario de precios al alza en el mediano y largo plazo.
Sumado a lo anterior, las condiciones crediticias se han endurecido, con los bancos aplicando criterios más estrictos para otorgar préstamos hipotecarios. Esto, sumado al aumento en las tasas de interés, dificulta aún más el acceso a la vivienda propia para la mayoría de los chilenos, quienes dependen en un 99% del financiamiento bancario para concretar sus sueños de tener una casa.
Podemos decir que el mercado inmobiliario chileno se encuentra en una encrucijada, dado que, si bien las ventas han repuntado durante el primer semestre de 2024, impulsadas por las liquidaciones de stock de las inmobiliarias, este auge es temporal y no refleja la realidad. Los costos crecientes, la disminución de la oferta futura y las restricciones crediticias apuntan a un futuro donde la accesibilidad a la vivienda propia se verá cada vez más comprometida
Para las familias chilenas que sueñan con tener su propio hogar, el momento actual podría ser una oportunidad para aprovechar las ofertas y condiciones preferenciales que ofrecen las inmobiliarias. Sin embargo, es fundamental estar atentos a las tendencias del mercado y tomar decisiones informadas, ya que el panorama a mediano y largo plazo se vislumbra, por lo bajo, desafiante.
